▮ 수도권 재건축 조합원 2년 의무거주 등 정비사업 규제 강화 ▮
▮ 규제지역 확대하고 갭투자 차단 명목으로 대출규제 강화 ▮

정부가 또 한 번 부동산 대책을 발표했다. 이번 정부 들어 21번째 부동산 대책으로, 규제지역을 확대하고, 규제를 강화하는 내용 등이 담겼다. 이에 시장에서는 “대책이라고는 하지만, 사실상 규제를 계속 양산하고 있는 셈”이라는 비판이 나온다.

∥ 정비사업 규제 강화

정부에 따르면, 이번에 관계 부처 합동으로 발표한 이번 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안(이하 6.17대책)은 ‘투기수요 근절, 실수요자 보호’라는 원칙하에 주택시장 과열요인을 차단하는 방향으로 마련됐다.

이중 가장 먼저 눈에 띄는 것은 역시 정비사업과 관련된 부분이다.

정부는 수도권 투기과열지구 내 재건축사업의 경우 조합원 분양신청 시까지 일정 기간 거주한 경우에 한해서만 분양 신청을 허용하도록 할 예정이다. 주택소유 개시 시점부터 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 조합원에게만 분양권을 부여하되, 매각 후 재매입 시에는 재매입 시점부터 기산하며, 연속 거주가 아닌 합산 거주기간 기준이다. 해당 규정은 관련 도시 및 주거환경정비법 개정 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용된다.

재건축 안전진단도 강화된다.

정부는 재건축사업과 관련해 1차 안전진단 기관 선정·관리주체 및 2차 안전진단 의뢰 주체를 시·군·구에서 시‧도로 변경하고, 안전진단 보고서 부실작성 시 과태료(2000만원)를 신설하는 한편, 안전진단 보고서 허위·부실 작성 적발 시 1년간 입찰에 제한을 둘 예정이다.

이와 함께 철근부식도·외벽마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 위해 2차 안전진단 기관의 현장조사를 의무화하는 방안도 추진된다.

이외에도 정부는 재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정 시 동일한 공시비율을 적용하도록 하고, 재건축 부담금 귀속비율을 광역지자체 30%, 기초지자체 20%로 조정할 예정이기도 하다.

∥ 조정대상지역 및 투기과열지구 추가 지정

정부는 또, 이번 6.17대책에서 “최근 주택가격 급등세를 보이는 경기, 인천, 대전, 청주에 대해 조정대상지역과 투기과열지구를 추가 지정한다”고 밝히고 6월 19일부터 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정하고, 조정대상지역 지정 후에도 과열이 지속되고 있거나, 비규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 지정했다.

또한 정부는 국토부 부동산시장불법행위대응반과 한국감정원 실거래상설조사팀의 9억원 이상 전국 고가주택에 대한 상시․기획조사를 통해 편법증여․대출위반․실거래 허위신고 등을 적발해 과태료 부과 및 금융위․국세청 등 통보 등의 조치를 취하고, 최근 서울 주요개발지역인 잠실 MICE․용산 정비창 인근의 경우 기존 조사보다 강화된 고강도 실거래 기획조사에 착수한다고 밝히기도 했다.

한편, 정부는 오는 9월 부동산거래신고법 시행령을 개정해 자금조달계획서 제출대상을 확대, 투기과열지구 및 조정대상지역 내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출하도록 할 예정이며, 투기과열지구 내에서 주택 거래를 신고할 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목 별 증빙자료를 첨부해 제출하도록 할 계획이다.

∥ 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화

7월 1일부터는, 무주택자의 경우 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 모든 규제지역에서 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받으면 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입이 의무화 된다. 또, 1주택자는 모든 규제지역에서 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받을 경우 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입이 의무화 된다.

더불어 7월 1일부터는 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고, 의무 위반 시 대출금을 회수하는 조치도 취해진다.

한편, 앞으로는 투기지역 및 투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가될 예정이며, 전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출을 즉시 회수할 예정이다. 또한 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출보증 한도도 2억원으로 인하된다.

이외에도 6.17대책은 ▲법인 보유 주택에 대한 종부세율 인상 및 종부세 공제(6억원) 폐지 ▲법인의 조정대상지역내 신규 임대주택에 대해 종부세 과세 ▲법인이 보유한 주택 양도 시 추가세율 인상 등 법인을 활용한 투기수요를 근절하기 위한 방안도 담고 있다.

∥ “재건축 2년 거주요건 피해 사례 검토할 것”

이와 같은 부동산 대책이 나오자 일각에서는 “재건축 조합원에게 실거주 의무기간을 부여하는 것은 사유재산을 침해하는 것”, “부동산 투기를 잡는다는 이유로 애꿎은 실수요자만 피해를 보게 생겼다”, “풍선효과는 어김없이 나오게 될 것” 등 비판이 쏟아지고 있다.

이에 국토부는 6월 18일과 19일 설명자료를 통해 몇몇 비판에 대해 응답하기도 했다.

국토부는 먼저 “수도권 투기과열지구의 재건축에 대한 2년 거주 시 조합원 분양신청 자격부여로 장기등록임대사업자의 피해가 우려된다”는 주장에 대해서는 “재건축 초기 사업장은 조합원 분양 시까지 상당기간이 소요돼 대부분은 2년 의무 거주기간을 충족할 수 있을 것으로 판단된다”면서도 “다만, 임대사업자의 잔여 임대기간 등 이번 대책으로 인해 영향 받는 각종 사례들에 대한 구체적인 현황조사를 거쳐 검토하기로 했다”고 설명했다.

또한, 규제지역 미지정 지역에 대한 풍선효과 관련해서는 “이번 규제지역 지정 이후 비규제지역에서 주택시장 과열 우려가 발생하는 경우 규제지역 지정에 즉시 착수할 계획”이라고 밝히기도 했다.

한편, 정부가 부동산 시장의 여건에 따라 몇 달에 한번씩 규제정책을 내놓자 국민들 사이에서는 “부동산 대책이 너무 많이 나와서 이제 몇 번째인지 조차 모르겠다”, “22번째, 23번째 대책도 나오게 될 것” 등 계속되는 부동산 대책 자체에 대한 비판도 나온다. 말 그대로 ‘피로도’가 쌓이고 있는 것으로, “핀셋으로 규제를 하기 보다는 주택 공급의 확대를 통해 주거안정을 꾀해야 할 것”이라는 목소리에 힘이 실리는 이유이기도 하다.

정부의 부동산 ‘대책’이 이번 21번째로 마무리될 수 있을지 귀추가 주목되고 있다.