Q. 주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구에서 시행하는 재건축사업의 조합설립인가 후, 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제39조 제1항에 따른 조합원이 단독으로 소유하던 주택의 지분 일부를 조합원이 아닌 자에게 양도해(상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우를 제외하며, 도시정비법 제39조 제2항 각 호에 해당하지 않는 경우를 전제함) 해당 주택을 양수인과 공유하게 된 경우, 양수인은 같은 법 제39조 제3항에 따라 손실보상 대상에 해당하는지?

A. 도시정비법 제39조 제1항에서는 재건축사업의 조합원은 재건축사업에 동의한 토지등소유자로 하되, 토지의 소유권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다(제1호)고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 각 호 외의 부분 본문에서는 투기과열지구에서 재건축사업 조합설립인가 후 건축물 또는 토지를 양수한 자는 같은 조 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있다.

또한 도시정비법 제39조 제3항에서는 같은 조 제2항에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 같은 법 제73조를 준용해 손실보상을 하도록 규정하고 있는 바, 이는 투기과열지구에서 재건축조합설립인가 후에 주택 등을 양수한 자에 대해 분양신청 권리를 행사할 수 있는 조합원 자격을 제한해 투기수요를 차단하되 재산권 행사가 제한되는 권리에 대해서는 손실보상을 하도록 하려는 취지다.

그런데, 이 사안과 같이 투기과열지구에서 재건축사업의 조합설립인가 후 조합원으로부터 주택의 지분 일부를 양수한 자는 도시정비법 제39조 제2항에 따라 조합원 자격을 취득하지 못하는 것이 분명하나, 해당 주택을 공유하는 양도인은 여러 명의 토지등소유자를 대표하는 조합원으로서 그 주택에 기반한 분양신청을 할 수 있고, 조합원이 아닌 토지등소유자인 양수인은 조합원인 양도인을 통해 분양신청 등 조합원의 권리를 행사하게 된다는 점에 비춰보면, 같은 조 제2항에 따라 조합원이 될 수 없다는 사정만으로 같은 조 제3항의 손실보상 규정의 전제가 되는 재산권 행사가 제한된다고 보는 것은 타당하지 않다.

또한 관리처분계획의 수립기준을 정한 도시정비법 제76조 제1항에서는 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급(제6호)한다고 규정하고 있을 뿐, 1주택을 공유한 자의 일부가 손실보상을 받게 될 경우 나머지 공유자에 대한 주택공급의 기준에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않은 바, 이는 이 사안과 같이 1주택의 지분 일부만을 양수한 자는 도시정비법 제39조 제3항에 따른 손실보상 대상이 되지 않는다는 것을 전제한 것으로 봐야 한다.

만약 이와 달리 1주택을 공유하게 된 자가 도시정비법 제39조 제2항에 따라 조합원 자격의 취득이 제한돼 같은 조 제3항에 따른 손실보상을 받을 수 있다고 본다면, 1주택의 일부 지분만을 소유한 양도인에게 온전한 1개의 분양신청권을 인정할 수 있는지 여부가 문제된다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 한다.