국토교통부는 ‘3080+ 주택공급대책’ 관련 개정법에서 위임한 사항을 규정하는 것을 주요 내용으로 7월 16일부터 공공주택 특별법 시행령(8월 17일까지)·시행규칙(8월 25일까지), 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령·시행규칙(8월 25일까지), 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 시행령(8월 17일까지) 개정안을 입법예고 한다고 밝혔다.

정부는 3080+ 주택공급사업에 대한 근거 법률 개정이 완료되고, 이번에 세부 내용을 담은 하위법령까지 입법예고됨에 따라 제도의 불확실성이 해소돼 앞으로 사업 진행이 가속화될 것으로 예상하고 있다. 입법예고된 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

 

∥ 공공주택특별법 시행령․시행규칙

- ‘도심 공공주택 복합사업’ 세부내용

입지 특성에 따라 ‘주거상업고밀지구(역세권)’, ‘주거산업융합지구(준공업지역)’, ‘주택공급활성화지구(저층주거지)’로 구분하며 유형별 지정 요건을 규정했고, 지역별 특성이 다른 점을 고려해 세부 사항을 지침으로 차등해 규정하도록 할 예정이다.

이와 함께 사업추진 과정에서 발생하는 인·허가 리스크 최소화를 위해 지정권자(국토부장관, 시·도지사)는 도시, 건축 전문가가 포함된 사전검토기구를 구성해 용적률, 용도지역 상향 등을 사전에 검토하고 사업자는 그 결과를 사업계획 수립 시 반영하도록 했으며, 인센티브와 관련해 용적률, 건폐율, 건축제한 등 법에서 위임받은 도시규제 완화의 구체적 내용을 명확하게 규정했다.

또한 개정안은 분양수요를 반영해 총 주택 호수의 70% 이상은 공공분양으로 공급하고, 추가납부 여력이 없는 토지등소유자 등을 위해 공공자가주택(이익공유형, 지분적립형)은 10%~20% 수준으로 했으며, 공공임대는 10%~20%(역세권은 15%~20%)을 공급하도록 했다.

이외에도 토지등소유자에게 사업으로 조성되는 건축물 등으로 보상하는 현물보상의 경우 현물보상 받을 수 있는 대상자, 1세대 1주택 공급 등 주요 원칙은 시행령에 규정하고, 세부기준, 현물보상자 경합 시 우선순위 선정기준 등은 시·도 조례로 위임하도록 했으며, 사업자는 이주대책을 반드시 수립하고, 현금보상 시 이주정착금을 지급하도록 하는 한편, 사업자에게 철거주택의 소유자 및 세입자에 대한 임시거주시설 확보, 주택자금의 융자알선 등의 의무를 부여했다.

또한 사업진행 과정에서 토지등소유자의 의견이 반영될 수 있도록 토지등소유자 전원으로 주민협의체를 구성하고, 주민협의체에서 시공자 및 감정평가법인을 추천하도록 했으며, 주민협의체에 5~25인 규모의 주민대표회의를 구성해 주민의견을 사업자에게 수시로 전달할 수 있도록 하고, 사업자에게는 주민대표회의에 사업의 주요 단계별 설명의무도 부과했다.

 

- ‘이익공유형 분양주택’ 세부내용

이익공유형 분양주택은 2가지 유형으로 구분해 공급할 예정이다.

먼저, 도심 공공주택 복합지구 등에서 분양대금 부담 능력이 없는 토지등소유자에게 현물보상으로 공급하는 이익공유형 주택의 공급가격은 토지등소유자를 위한 우선공급 가격의 50~80% 범위에서 토지등소유자와 사업자가 협의해 결정한다.

토지등소유자는 신규 주택을 저렴한 가격으로 공급받은 만큼 해당 주택을 처분하고자 할 때에는 사업자에게 환매하되, 공급 시 비용을 부담한 비율대로 토지등소유자와 사업자가 감정가를 기준으로 처분 이익을 나눠 갖는다.

또한 일반 무주택자에게 공급되는 이익공유형 분양주택은 같은 지역 내 공급되는 일반 공공분양주택(분양가상한제)보다 저렴하게(80% 이하) 공급한다.

수분양자는 해당 주택을 처분하고자 할 때에는 사업자에게 환매하되, 분양가 할인율에 따라 수분양자의 적정 이익을 차등해 보장(감정가의 50~80%)하고, 수분양자가 해당 주택을 오래 보유할수록 보다 높은 가격에 처분 가능하게 해 장기 거주자에게 유리하도록 했다.

정부는 주택 환매 과정에서 사업자에게 발생한 이익은 이익공유형 주택 공급재원으로 활용해 보다 많은 무주택 실수요자에게 부담 가능한 내 집 마련 기회를 제공할 계획이다.

한편, 이익공유형 분양주택은 초기 주택구입 부담이 줄어드는 만큼 실수요자가 공급받을 수 있도록 현물보상 대상자 및 일반 무주택자 모두 5년 동안 실거주 의무가 적용된다.

또한 도심 공공주택 복합지구, 주거재생혁신지구, 소규모주택정비사업구역 등 2.4대책에 따른 사업지구에서 공급되는 일반 공공분양주택과 일반 무주택자에게 공급되는 공공자가주택(이익공유형·지분적립형·토지임대부)에는 새로운 공급기준이 적용된다.

주택공급방식 중 일반공급 비율을 현재 공공분양주택(15%)보다 확대해 50%로 공급하되, 현재 100% 순차제로 선정하는 일반공급에 추첨제를 도입(30%)해 청약저축 가입기간이 짧아 불리했던 신혼부부·생애최초자 등에도 일반공급 기회를 제공한다. 다만, 추첨제 도입에 따른 청약과열을 방지하고, 실수요자에게 공급되도록 신청자격을 3년 이상 무주택세대구성원으로 제한한다.

이외에도 소득은 있으나, 당장 목돈 마련이 어려운 사람들도 공공자가주택을 공급받을 수 있도록 입주자격에 소득요건을 두지 않고, 자산요건은 완화(토지등소유자에게 공급하는 경우는 적용 제외)한다.

 

∥ 소규모주택정비법 시행령․시행규칙

소규모주택정비법 개정으로 신설된 ‘소규모주택정비 관리지역’은 ‘저층주거지의 체계적인 정비를 위해 소규모정비사업·기반시설 계획 등을 포함하는 관리계획이 수립되는 지역’을 의미하며, 신축·노후주택이 혼재된 저층주거지에서 지정이 가능하고 공공주택 사업계획, 도시재생 사업계획, 재원조달 계획 등을 관리계획의 내용으로 포함할 수 있다.

관리계획에 따라 용도지역을 상향(제1종→제2종 일반주거, 제2종→제3종 일반주거)할 수 있으며, 건축물 간 거리도 완화하는 등 건축특례를 적용했다. 더불어 공공 사업시행자가 참여하는 거점사업의 경우 각 사업시행구역별로 조합설립을 위한 요건 이상의 동의를 거쳐 결합개발도 가능하도록 했다.

이외에도 관리지역 내에서는 민간 가로주택정비사업도 1만→2만㎡까지 사업시행면적을 확대하고, 자율주택정비사업도 관리지역 내 어디에서나 시행 가능하도록 개별사업의 요건을 완화했다.

한편, 소규모주택정비법 개정으로 신설된 ‘소규모재개발사업’은 ▲역세권 또는 준공업지역 ▲5000㎡ 미만의 면적에서 ▲노후건축물 수가 전체 건축물 수의 2/3이상이고 ▲둘 이상의 도로(각각 6m, 4m 이상)에 접하는 지역 등의 요건을 충족하는 지역이 대상이다.

역세권 소규모재개발사업의 경우 사업시행구역의 용도지역을 상향하되, 초과한 용적률의 50% 이하로서 시·도 조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 공공임대주택 등을 건설해 지자체에 공급하도록 했다.

 

∥ 도시재생법 시행령․시행규칙

도시재생법 개정으로 신설된 ‘주거재생혁신지구’사업은 해당 지구 내의 전체 건축물 중 20년 경과 건축물, 빈집, 공사중단 건축물 및 위험건축물의 합이 2/3 이상인 지역에 한해 가능하며, 지구 면적은 2만㎡ 이내로 해 과도한 토지 수용을 방지하도록 한다.

개정안은 주거재생혁신지구 사업으로 생활의 근거를 상실하는 사람을 위해 이주대책을 수립하도록 했으며, 현금보상자에게는 이주정착금을 지급하도록 했다.

현물보상은 1세대 1주택 보상이 원칙이나, 소유하고 있는 토지 등의 자산가치가 높을 경우 최대 2주택까지(1주택은 60㎡ 미만) 보상도 허용하며, 자산이 부족한 소유자를 위해 지분적립형·이익공유형 분양주택으로 현물보상도 가능하게 된다.

 

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