법무사법인 기린 전연규 대표법무사 / 한국도시정비협회 자문위원
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮
한국도시정비협회 자문위원
얼마 전 1/10000 지분을 가진 토지등소유자가 대표 토지등소유자로서 추진위원회장 후보로 나와 주목을 받은 바 있다.
현행 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 대표하는 1인 조합원에 대한 최소한의 공유지분 면적 규정이 없어, 투기과열지구에서도 이를 활용(?)한 다른 공유자의 매매가 비교적 자유롭게 이뤄지고 있다고 한다.
예를 들어, 공유자 중 대표가 아닌 일부가 다주택자이면 여러 제한을 받지만, 무주택자인 지분권자를 대표하는 조합원으로 내세워 주택을 양도하는 수단으로 이용하는 사례가 그것이다.
아래 유권해석은 투기과열지구에서 조합설립인가 후 대표하는 1인의 조합원을 변경하는 것은 금하고 있다.
| Q. 투기과열지구 내 재건축구역에서 건축물 및 토지를 공유한 A(대표하는 조합원), B에 대해 대표조합원을 A에서 B로 변경하는 경우, 도시정비법 제39조 제2항에 따라 조합원 양도가 불가능한지? A. 도시정비법 제39조 제2항 제2호에 “투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 정비사업 건축물 또는 토지를 양수(매매‧증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속‧이혼으로 인한 양도‧양수의 경우는 제외)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다”고 규정하고 있음. 상기 규정은 투기과열지구 내 정비구역에서 건축물 또는 토지의 양수한 자에 대해 조합원 자격을 제한하는 규정임(서울시 주거정비과 2021.3.18.). |
아래는 투기과열지구의 공유지분자 3인 중 2인만(소유 : 10년, 거주 : 5년) 요건을 충족한 경우 양도 시 조합원 지위가 있느냐는 질의에 대한 판단이다.
여기에서는 직접적인 판단은 유보하고 원칙만 설명하고 있다.
| Q. 투기과열지구의 공유지분자 3인 중 2인만(소유 : 10년, 거주 : 5년) 요건을 충족한 경우, 양도 시 조합원 지위가 있는지? A. 도시정비법 제39조 제2항은 “주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 제4호에 의거 1세대(제1항 제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우에는 그러하지 아니한다”고 규정함. 또한 도시정비법 시행령 제37조 제1항은 “도시정비법 제369조 제2항 제4호에서 ‘대통령령으로 정하는 기간’이란 제1호(소유기간 : 10년) 및 제2호(거주기간 : 5년)의 구분에 따른 기간을 말한다”고 규정하고 있음. 구체적인 사항은 관련자료(등기부 등본 등)를 갖고 사업시행인가권자인 관할 구청장에게 문의바람(서울시 주거정비과 2021.2.17.). |
다음 사례를 살펴보면, 공유자 3인 중 대표하는 1인인 조합원이 ‘10년 소유, 5년 거주’를 충족하고 있을 경우 다른 공유자가 이에 저촉되더라고 매수인은 조합원 지위를 승계 받을 수 있음을 알 수 있다.
투기과열지구 내 재건축사업 대상 아파트를 공동상속 받아 공유자 중 무주택자를 대표하는 조합원으로 선정한 경우, 해당 대표 조합원만 10년 소유, 5년 거주에 해당하면 이 아파트 매수인은 조합원 지위를 승계 받을 수 있다는 해석이다.
도시정비법 제39조 제2항은 조합원 지위가 승계되는 것을 막는 것이고, 공동상속의 경우라도 대표하는 1인의 조합원을 선정해 그 조건을 충족하면, 나머지는 토지등소유자이므로 조합원 지위승계 문제에 걸리지 않는다고 판단하고 있는 듯하다.
| Q. 투기과열지구 내 재건축조합이 사업시행인가 준비 중인 곳으로, 상속인 2명이 공유로 상속을 받게 됐음. 상속인 1인은 주택소유자이고, 그 나머지 상속인이 무주택자이어서 이를 대표자로 선정한 경우, 대표 조합원이 양도시점에 ‘1세대 1주택자’로서 상기 규정에 따른 소유기간 및 거주기간을 만족하는 경우 조합원 지위양도가 가능한지? A. 도시정비법 제39조 제2항에 따르면, 주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없으나 다만, 양도인이 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하도록 규정하고 있음.
그리고 동법 시행령 제37조 제1항에 따르면, “동법 제39조 제2항 제4호에서 ‘대통령령으로 정하는 기간’이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 이 경우 소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다”고 규정하고 있음.
이때, 해당 건축물의 소유권이 수인의 공유에 속하는 때에는 대표 조합원이 양도시점에 1세대 1주택자로서 상기 규정에 따른 소유기간 및 거주기간을 만족하는 경우 조합원 지위양도가 가능할 것으로 판단됨. 이때, 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 해당 주택 소유기간 및 거주기간을 합산할 수 있는 것이며, 해당 기간을 합산해 상기규정에 적합할 경우 조합원 지위양도가 가능할 것임(국토부 주택정비과 2021.2.4.). |
위 유권해석은 재건축사업의 경우이지만, 재개발사업에서도 별반 다르지 않다.
아래와 같은 송석준 의원과 조오섭 의원의 도시정비법 개정발의안을 소개하니 참고 바란다.
먼저, 지난 6월 7일 송석준 의원이 대표발의한 개정안은 최근 서울특별시장과 국토교통부장관의 협의에 따른 것으로, 조합원 자격 제한일을 투기과열지구 내 ▲재건축사업은 시‧도지사가 안전진단 통과 후 조합설립인가 전 따로 지정한 기준일 ▲재개발사업은 시‧도지사가 조합설립인가 후 관리처분계획인가 전 따로 지정한 기준일로 각각 앞당기려는 내용이다.
한편, 지난 7월 5일 조오섭 의원이 대표 발의한 개정안은, 토지등소유자 수의 산정은 ▲정비계획의 변경을 제안하는 경우에는 정비구역 지정‧고시일 또는 시‧도지사가 투기를 따로 정하는 날, 그리고 ▲사업시행계획인가를 신청하는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 직전의 정비구역 변경지정‧고시가 있는 날을 기준으로 산정하도록 제한하고 있다.