Q. 도시 및 주거환정비법(이하 도시정비법) 제77조 제1항에 따라 분양받을 권리를 산정하는 경우, 같은 항 제4호에서 규정한 ‘기존 건축물을 철거하고 건축한 다세대주택, 그 밖의 공동주택’은 정비사업 시행 대상인 종전 건축물을 의미하는지, 아니면 정비사업 시행으로 분양받게 될 건축물을 의미하는지?

A. 정비사업 시행 대상인 종전 건축물을 의미한다.

도시정비법 제77조 제1항 및 같은 항 각 호는 정비구역 지정 이후 사업의 시행으로 건축된 건축물을 분양받을 수 있는 권리를 산정하기 위한 기준이 되는 시점을 정한 규정으로, 그 기준일이 정비구역 지정 고시일 또는 그 전 시점이라는 점에 비춰볼 때, 같은 항 각 호에 따른 토지나 건축물의 현황은 정비구역 지정 고시일 또는 그 전 시점의 현황으로서 기준일 현재의 건축물을 적용 대상으로 한다고 봐야 할 것이고, 정비사업 시행으로 앞으로 분양받게 될 건축물을 의미한다고 보기는 어렵다.

또한 도시정비법의 정비사업 관련 규정에 따르면 ▲정비사업의 정비구역 지정 이후 시행자는 시장‧군수 등에게 사업시행계획인가를 받아야 하고(제50조) ▲사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 등을 토지등소유자에게 통지해야 하며 ▲이에 따라 분양을 받으려는 토지등소유자는 분양신청을 해야 하는(제72조) 한편, ▲사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에 관리처분계획을 수립해 시장‧군수 등에게 인가를 받아야 하고(제74조) ▲관리처분계획의 수립 기준 중 하나로 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하며 ▲같은 세대에 속하지 않은 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하도록 규정(제76조 제1항 제6호)하고 있다.

이러한 도시정비법의 규정 체계에 비춰볼 때, 정비사업의 시행자가 사업시행 및 관리처분 단계에서 분양신청에 따라 주택을 공급하는 경우, 토지등소유자가 보유한 종전의 토지 또는 건축물이 기준이 되고, 그렇다면 사업시행계획인가 전 단계인 정비구역 지정 단계에서 실제로 사업이 시행돼 앞으로 건축물을 분양받을 권리를 산정하는 경우에도 토지등소유자가 보유한 종전의 토지 또는 건축물이 기준이 된다고 할 것이므로, 도시정비법 제77조 제1항 제4호에서 규정하고 있는 건축물도 이와 같은 기준으로 해석해야 할 것이다.

또한 도시정비법 제77조는 정비구역 지정‧고시 전후에 토지 분할 등 소위 ‘지분 쪼개기’로 인해 발생하는 조합원 수 증가 및 투기세력의 유입 등을 막기 위한 취지에서 도입된 규정으로, 그 입법 취지에 비춰볼 때 해당 규정은 분양받을 권리의 산정 기준일 이후에 토지등소유자가 지분 쪼개기를 하는 경우 정비사업의 시행으로 건축될 건축물을 분양받을 수 있는 권리의 취득을 제한하려는 것인 바, 같은 조 제1항 각 호는 지분 쪼개기의 여러 유형을 규정하고, 그러한 행위가 있는 경우에는 토지등소유자가 보유한 종전 토지 또는 건축물을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정하도록 한 규정이므로, 같은 조 제1항 각 호 외의 부분에서 ‘정비사업을 통해 분양받을 건축물’이라는 표현을 사용했다고 하여 같은 항 제4호가 정비사업 시행으로 분양받게 될 건축물을 의미하는 것은 아니라고 봐야 한다.