재건축 최대 걸림돌 … 주택공급 축소로 이어져 시장 안정에 악영향

❚ 전재연, 주요 대선후보자들에게 ‘5년 유예 또는 폐지’ 청원서 제출

 

제20대 대통령 선거를 두 달여 앞둔 가운데 전국 재건축조합들이 ‘재건축 초과이익환수제’ 유예 또는 폐지를 위해 적극 나서고 있어 귀추가 주목된다.

전국재건축정비사업조합연대(대표=김기원‧과천주공4단지 조합장, 이하 전재연)는 최근 주요 대선후보들에게 ‘재건축 초과이익환수에 관한 법률 유예 및 폐지를 위한 청원서’를 제출했다고 밝혔다. “현행 재건축 초과이익환수제도는 원래의 취지와 반대로 주택공급과 주택가격 안정화에 역행하는 부작용을 낳고 있는 만큼 유예 또는 폐지해야 한다”는 것이 골자다.

전재연은 재건축 초과이익환수에 관한 법률(이하 재건축이익환수법) 개선을 목적으로 지난해 9월 9일 출범했으며, 현재 전국 65개 조합(5만3000여명)이 회원으로 가입돼 있다.

 

◇ 재건축부담금 개선 없이 재건축사업 힘들다

전재연이 재건축 초과이익환수제도와 관련해 가장 먼저 문제를 제기하는 것은 역시 ‘조합원들의 과도한 부담’이다.

이와 관련해 전재연은 “조합원들은 대부분 40년 이상을 살아온 자신의 아파트가 처해 있는 안전문제 및 최악의 주거환경을 견디기 어려워 조금 더 나은 삶을 살아보겠다는 소박한 희망을 가지고 재건축사업에 나서는데, 재건축사업을 진행하기 위해서는 기본적인 건축비용에 더해 임대주택 건립 및 기부채납 등 각종 비용은 물론, 재건축이익환수법에 따른 재건축부담금까지 부담해야 한다”며 “헌데, 재건축부담금은 실제 발생한 이익이 아닌 숫자상에 불과한 가상의 이익에 부과됨에도 불구하고 세대당 수억원에 이르는 상상할 수 없는 금액이다 보니 조합원들은 새 아파트에 입주할 수 없는 아이러니한 상황에 내몰리게 된다”고 강조했다. 대부분의 조합원들이 은퇴자들인 만큼 수중에 현금이 없어 수억원의 빚을 내서 재건축부담금을 납부하든지, 집을 팔아야 하는 처지에 놓이게 된다는 지적이다.

전재연은 또 “실제로 조합원들에게 부과되는 재건축부담금은 ▲대전용문동 2억7600만원 ▲수원영통 2억9500만원 ▲안양진흥 1억4500만원 ▲과천주공4 1억400만원 ▲대구대명역골안 1억2000만원 ▲수원111-5구역 1억2000만원 ▲신길10구역 2억7700만원 ▲제기1구역 1억1000만원 ▲도곡개포한신 4억3800만원 ▲대치쌍용1차 3억원 ▲반포3지구 4억원 ▲한남하이츠 2억5000만원 ▲방배삼익 2억7500만원 ▲영등포유원제일 2억4000만원 ▲반포현대 1억3500만원 등”이라면서 “결국 재건축 활성화를 위해 안전진단, 층수, 용적률 등을 아무리 완화해주더라도 재건축 부담금제도를 개선하지 않으면 재건축은 더 이상 진행이 불가한 것이 현실이다. 이러한 재건축 대상 국민들의 고통과 신음을 감안해 5년 정도 시행을 유예한 이후 대폭 개선해 정상적으로 시행해줄 것을 간곡히 제안 및 부탁드린다”고 말했다.

 

◇ 서민주거안정에 악영향

재건축 초과이익환수제가 주택 시장 자체에 악영향을 미치고 있다는 지적도 나온다. 조합원들의 과도한 부담으로 재건축사업이 위축된 상황이다 보니, 재건축을 통한 신규 주택 공급이 급격히 줄어들었고, 이는 주택가격 폭등으로 이어져 사회적 문제를 일으키고 있다는 것이다.

특히 전재연은 “재건축 부담금이 서울 일부 지역에만 국한되는 것으로 이해할 수 있지만, 수원과 과천, 안양, 광명, 안산 등 경기지역은 물론 인천, 대전, 광주, 대구, 부산, 천안, 청주, 창원, 원주 등 사실상 전국 모든 도시의 재건축사업장에 걸쳐 생기는 현상”이라면서 “이는 서민경제에 돌이킬 수 없는 심각한 문제를 야기하고 있고, 이로 인한 국민들의 신음소리와 원성이 끊이지 않고 있다”고 강조했다.

한편, 전재연은 현재 각 소속 조합 구역 내에 현수막을 내걸고 재건축 초과이익환수제의 부당함을 적극 알리고 있다.

전재연 박경룡 간사(방배삼익아파트 조합장)는 “국민의힘 윤석렬 대선후보 캠프에 방문, 국회의원들과 면담하는 자리에서 재건축 초과이익환수제도의 부당함을 알리고 청원서를 제출해 ‘어떻게든 개선돼야 할 문제’라는 답변을 들은 바 있다. 더불어민주당의 경우 청원서 및 호소문을 두 차례 전달했지만 아직까지 면담은 하지 못한 상황”이라며 “재건축부담금은 전국 500여 재건축조합 23만명 이상의 국민들이 직면한 문제일 뿐만 아니라 주택시장에도 심각한 악영향을 미치고 있는 만큼 향후 보다 많은 조합(원)들의 힘을 모으는 한편, 대선 전까지 지속적으로 주요 캠프에 재건축이익환수법의 부당함을 알릴 예정”이라고 말했다.

다음은 전재연이 지적하고 있는 재건축부담금 제도의 주요 문제점.

 

∥ 평등의 원칙 위배

- 도시 및 주거환경정비법상 재건축사업(소규모재건축 포함)을 제외한 다른 정비사업과의 불평등

- 재건축 조합 단지 내 상가와 오피스텔의 경우 미적용

- 일반분양자의 경우 부과대상이 아닌 점 등 합리적 이유 없는 차별

 

∥ 부과의 문제

- 초과이익은 실현되지 않은 가상의 이익일 뿐만 아니라 부담금 산정에 있어서 법이 정한 계산방법도 비현실적인 것들이 많아 심각한 문제점 내제

- 부담금 부과 후 종료시점 가격보다 해당 주택가격이 하락한 경우에는 이미 납부한 재건축부담금을 환급해주지 않는 만큼 조합원들의 재산권 침해

 

∥ 이중과세

- 재건축부담금을 향후 내야할 양도소득의 일부를 미리 부담하는 것으로 볼 때, 1세대 1주택자의 경우 양도소득세를 면제 받고 있음에도 이를 부담하는 문제점

- 양도소득세를 내는 경우 세액을 차감해 주지 않고 필요경비로만 인정해 한번 발생한 초과이익에 대해 2번 세금을 부과하는 문제점

- 조합원 분담금 및 양도소득세율 보다 미실현 이익에 부과되는 재건축부담금 비율이 더 높은 점

 

∥ 부담금 산정방법의 문제점

- 개시시점 주택가격이 추진위원회가 승인된 날로 돼있어 부담금 과다 발생의 원인이 됨

- 분담기준이 불명확해 개인별 분배 문제로 줄 소송 예상

- 정상주택가격 상승분 계산 시 해당 단지와 무관한 주택을 포함한 평균 상승율로 적용. 현실성 없음

 

∥ 세법 등과의 형평성 배제

- 투기와 관련 없는 장기 부유자 등에 대한 면제 규정 등 전무

- 실질상 조세에 해당해 조세평등주의, 실질과세주의에 반함 

 

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