◇ 조합정관의 작성 및 변경(도시정비법 제20조)외부회계감사인은 조합정관의 작성이 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 부합되는가를 확인해야 한다. 정비사업조합은 정비사업을 수행하기 위해 정관을 작성해야 하며, 정관을 변경하고자 하는 경우 총회를 개최해 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장‧군수의 인가를 받아야 한다. 정관에 포함돼야 하는 사항은 다음과 같다. ◇ 사업비와 운영비의 회계처리사업비와 판매비와 일반관리비(이하 운영비)의 구분이 적절이 돼 있는지 검토한다. 정비사업조합 임직원의 수당, 회의비, 업무추진비 등은 운영비로 처리돼
∥ 들어가며 재개발·재건축정비사업조합 총회의 적법한 의결을 위해서는 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 및 조합 정관 규정에 따라 총회의 개의요건(개의 정족수)과 결의요건(의결 정족수)을 모두 충족해야 한다. 이 때 개의 정족수 산정의 기준이 되는 전체 조합원 수는 재개발의 경우 ‘정비구역 내 전체 토지등소유자(분양신청기간 마감일 전까지)’로, 재건축의 경우 ‘정비구역 내 조합설립동의서를 제출한 토지 및 건축물 소유자’로 한다. 한편 ‘공유자’에 관해 도시정비법은 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고(제39조
∥ 서설주택법 시행령 제20조 제3항, 주택법 시행규칙 제7조 제5항에 따라 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’을 위해서는 반드시 총회 의결을 거쳐야만 한다. 이는 조합원들의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 조합원들의 의사가 반영될 수 있도록 절차적으로 보장하려는 입법자의 결단에 따른 것이다. 따라서 이러한 총회 의결 없이 조합원에게 부담이 될 계약이 체결됐다면 이는 강행규정에 반하는 것으로서 사법상 효력이 인정될 수 없다. 여기서 ‘예산으로 정한 사항 이외에 조합원에게 부담이 될 계약’의 의미
강학상, 행정행위의 부관(附款)이란, 행정행위의 효과를 제한하거나 요건을 보충하기 위해 주된 행정행위에 부가되는 종된 규율을 의미한다. 그 종류에는 조건, 부담, 철회권유보 등 여러 형태가 있는데, ‘조합설립인가’ 처분 등 각종 처분에 행정관청이 조합으로 하여금 어떤 부분을 이행하는 조건으로 인가처분을 한다는 등의 부관 부가가 가능한지 여부에 관해 살펴본다.대법원은 “기속행위 내지 기속적 재량행위 행정처분에 부담인 부관을 붙인 경우 일반적으로 그 부관은 무효라 할 것이고 그 부관의 무효화에 의해 본체인 행정처분 자체의 효력에도 영향
외부회계감사를 하는 공인회계사들이 일반적으로 회계감사를 수행할 때 고려하는 절차들을 개괄적으로 살펴보려 한다. 이러한 수행절차는 조합설립인가, 사업시행인가, 그리고 준공인가 시점에서 회계감사를 수행하는 경우에 공통적으로 적용된다. 특히, 사업시행인가부터 준공인가 사이는 자금의 집행이 중점적으로 발생되는 기간인 만큼 이 기간의 회계감사를 수행하는 외부회계감사인은 감사의 시기, 범위 등에 대한 주도면밀한 감사계획과 실시가 필요하다. ∥ 분석적 검토절차- 손익계산서 개괄연도별, 월별 손익계산서를 징구해 전년도 대비 약 10%를 초과 내지
◇ 들어가며 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 정비계획 입안권자를 특별시장, 광역시장 등으로 규정하고, 직권에 의한 정비계획 수립을 원칙으로 하되, 주민들에 의한 입안제안이 가능하도록 제도를 마련해 두고 있다. 더불어 도시정비법은 토지등소유자의 입안 제안에 관한 구체적인 방법과 절차에 관해 같은 법 시행령 및 시·도조례로 이를 위임하고 있는바(제14조), 서울특별시 등 각 지자체의 시·도조례는 정비계획의 입안 제안과 관련해 해당 구역 토지등소유자의 60% 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 동의를 요건으로 하고 정비계획 입안
소규모정비사업은 2018년에 도입된 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)에 근거해 진행되는 정비사업으로, 저출산ㆍ고령화와 저성장 기조가 지속되고 전국 주택보급률이 100%를 초과함에 따라 다수의 대규모 정비사업이 지연ㆍ중단되고 있는 점, 현행 ’도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)‘은 대규모 정비사업 위주로 주요내용이 구성돼 있고, 가로주택정비사업 등 소규모 정비사업과 관련된 사항이 있으나 사업 활성화를 위한 지원규정은 미흡한 수준이라는 점, 특히 저소득층의 60% 이상이 단독ㆍ다세대주택에 거주하고 있
도시 및 주거환경정비법 제112조 및 동법 시행령 제88조에 따르면 ▲추진위원회에서 조합으로 인계되기 전 7일 이내 ▲사업시행인가일의 20일 이내 ▲준공인가의 신청일부터 7일 이내에 각각 외부회계감사를 공인회계사로부터 받아야 한다. 회계감사의 주된 내용은 자금수지계산서의 자금지출 타당성 검토와 자금수입의 정확성 등 검증, 예산 대비 실제사용액의 비교분석, 사업비와 운영비 계정과목의 적정성 검토, 공사 진행률에 의한 매출과 원가인식의 타당성, 의도적인 회계조작 여부, 각종 외주업체와의 계약 등을 검증하는 것이다.회계감사는 재무제표에
∥ 사실관계가. 원고는 서울 동대문구 일대에서 주택재개발정비사업을 시행할 목적으로 구 도시 및 주거환경정비법에 따라 2006년 10월 24일 서울특별시 동대문구청장으로부터 조합설립인가를 받고, 2007년 9월 13일 사업시행인가를 받았다.나. 원고는 이 사건 정비사업을 시행하기 위해 이 사건 정비구역 내 도로부지를 소유하고 있던 피고들(대한민국, 동대문구)과 국공유지 매매계약을 체결했고, 이 사건 각 매매계약에 따라 피고들에게 매매대금을 모두 지급한 후 이 사건 각 토지에 관해 소유권이전등기를 마쳤다.다. 한편, 원고의 조합원인 소
◇ 들어가며 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이 2017년 2월 8일 전부개정되면서 조합 또는 추진위원회가 발주하는 용역에 대해서는 원칙적으로 일반경쟁입찰을 거치도록 하고 있다. 전면 개정 도시정비법의 시행일은 2018년 2월 9일인 바, 위 시행일 이후 체결 또는 선정하는 계약은 원칙적으로 일반경쟁입찰을 거쳐야 할 것이다. 그런데, 정비사업의 시행 도중 불가피한 사정으로 기존 용역업체가 수행해야 할 과업의 범위가 넓어질 수 있고, 이 경우 추가되는 과업에 비례해 추가 용역대금을 지급해야 할 경우가 많다. 그런데 일반경쟁입찰
∥ 사실관계가. 원고는 서울 강동구 명일동을 사업구역으로 하는 재건축조합이다. 국토교통부장관은 2017년 8월 3일 이 사건 사업구역을 포함한 서울특별시 전역에 대해 주택법 제63조에 따라 투기과열지구로 지정했다.나. 원고의 조합원인 소외인은 이 사건 사업구역 내 건물(이하 이 사건 기존 아파트)과 그 대지인 토지 공유지분(이하 이 사건 공유지분)을 소유하고 있었던 자로서, 그 중 건물에 대해서는 2015년 4월 1일 원고를 수탁자로 해 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐줬다. 이후 소외인은 2016년 12월 21일 ‘원고와
∥ 들어가며주택조합설립인가를 받기 위해 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해 관할관청에 신고해야 하고(주택법 제11조의3 제1항), 관할관청은 ▲이미 신고된 사업대지와 전부 또는 일부가 중복되는 경우 ▲이미 수립됐거나 수립 예정인 도시ㆍ군계획, 이미 수립된 토지이용계획 또는 이 법이나 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등에 따라 해당 주택건설대지에 조합주택을 건설할 수 없는 경우 ▲조합업무를 대행할 수 있는 자가 아닌 자와 업무대행계약을 체결한 경우 등 신고내용이 법령에
- 공사비 검증 전을 중심으로 - ∥ 정비사업비가 1/10 이상 증액되는 총회에서의 의결정족수 최근 물가 상승과 금리 인상 또는 특화 품목의 개량을 이유로 기존 공사비 증액에 관한 조합과 시공사간 공사비 협상이 부쩍 늘고 있다. 이는 최초 공사도급계약(또는 가계약) 당시 정했던 물가상승율에 따른 증액[최초 (가)계약일로부터 실착공일까지 건설공사비지수 또는 소비자 물가지수의 상승에 따른 증액]의 범위를 넘은 것으로 정비사업비의 증액 특히 ‘10% 이상의 증액’을 필수적으로 수반하기 마련이다. 그런데 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정
2024년도 벌써 2월이 지나 3월이 다가오는 시점이다. 많은 정비사업조합에서는 정기총회를 준비하는 시점이기도 하고, 조합임원을 선출하는 시점이기도 하다.기본적으로 조합임원의 선출은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제45조상 조합 총회를 거쳐 선출되는 것이고, 구체적 절차는 전부 조합 정관에 위임하는 것이 통상적이지만, 서울시 표준선거관리규정 제정 이후 대부분의 조합에서는 선거관리위원회를 구성해 조합임원을 선출하고 있다.선거관리규정은 조합 내부 관계에서 조합 정관에 준하는 효력이 있다. 물론 정관에서 구체적인 선거절차를 규
조합설립추진위원회는 조합설립을 위한 일시적 임시기구지만, 추진위원회에서 행한 권리와 의무는 조합설립인가를 받은 조합에 영향을 준다. 추진위원회는 정비사업의 최초단계로 향후 사업을 위한 제반업무를 준비하기 위한 위원회다. 사업을 추진하고자 하는 토지등소유자들이 결성한 단체로서 조합설립을 인가받으면 추진위원회의 목적이 달성됐으므로 그 추진위원회는 해산되는 한시적인 위원회라 할 수 있다. ◇ 추진위원회 승인요건 등정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지 등의 소유자로 구성된 조합을 설립하기 위한 추진위원회를 조직해 관할 구역의 구청장 또
노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 노후계획도시특별법) 시행이 얼마 남지 않았다. 도시는 살아있는 생명체와 같아 생성과 성장, 쇠락의 사이클을 반복하기 때문에 이번 1기 신도시 등에 대한 노후계획도시특별법은 지속가능한 도시의 발전과 도시경쟁력 제고를 위한 바람직한 도시정비활성화의 계기가 될 수 있을 것으로 기대된다. 다만, 아쉬운 점 혹은 과제도 몇 가지 있는데, 이에 대해 이야기해 보고자 한다. ◇ 합리적이며 적정한 실용주의적 가이드라인모든 정비사업은 기존 토지등소유자 동의 없이는 사업이 불가능하다. 따라서 노후계획도시
조합원 중 대표조합원을 선임하지 않은 경우의 조합설립인가 등과 관련한 문제에 관해 살펴보자. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제39조 등에서는 조합원의 자격 등과 관련해 “정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권 등이 수인의 공유에 속하는 때(1호), 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(2호), 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 수인이 소유하게 된 때(3호)에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”고 규정하고 있다.위와 같이 대표조
∥ 사실관계피고는 서울 동작구 일원(이하 이 사건 정비구역)에서 재개발사업(이하 이 사건 정비사업)을 목적으로 조합설립인가를 받은 재개발조합이고, 원고는 2009년 12월 23일 이 사건 정비구역 내 이 사건 토지상에 위치한 이 사건 건물에 관해 2009년 11월 17일자 강제경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 뒤 현재까지 소유하고 있는 사람이다.서울특별시장은 ▲2006년경 서울특별시 고시로 이 사건 정비구역을 포함한 그 일대를 도시재정비법에 따른 재정비촉진지구로 지정하고 그에 따른 재정비촉진계획을 결정하는 고시를
주거 환경의 불안정함은 삶의 질에 큰 영향을 미친다. 최근 발표된 '2022년 주거실태조사'에 따르면, 전체 가구 자가 주택에서 거주하는 비율은 57.5%로 나타났다. 반면, 나머지 42.5%는 다른 사람 소유 주택에 거주하고 있는 것으로 조사됐다. 이들은 언제든지 이사를 가야 하는 상황에 처해있기 때문에 주거 안정성에 대한 우려를 안고 산다. 특히, 최근 전국적으로 발생한 전세사기 사례로 인해 임차인들이 더욱 불안해하며 임대 계약의 안정성에 대해 걱정하고 있는 실정이다. 안정적인 주거환경은 개인의 삶의 질에 직접적인 영향을 미친다
◇ 토지등소유자 주소 확인을 위한 주민등록 초본 발급의 필요성 정비사업조합사업의 시행을 위해 조합설립동의서를 징구할 때 실무상 많이 문제가 되는 지점 중 하나가 바로 소재불명자에 대한 처리다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 소재불명자의 경우 공고 등을 통해 감정평가액을 공탁하고 정비사업을 시행할 수 있도록 하고 있지만(제71조), 조합설립을 위한 동의율 충족을 위해 소재불명자의 주소 확인이 필요한 경우가 종종 발생한다. 이 때 공익사업을 시행하기 위한 추진 주체(추진위원회 등)가 조합설립동의를 위해 관할관청에 주민등록등