법무사법인 기린 전연규 대표법무사 / 한국도시정비협회 자문위원
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮
한국도시정비협회 자문위원
‘노무현→문재인’ 정권은 부동산가격 상승의 투기 주범으로 재건축사업을 지목하고, 강남4구의 재건축사업 숨통을 조였다.
첫 번째 시도로 노무현 정권은 2003년 12월 31일 투기과열지구를 ‘도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)’의 재건축사업에 접목시켜 조합원 입주권의 매매를 제한했다.
뒤이어 2006년 6월 24일 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 재건축이익환수법)’을 제정해 초과이익에 대한 부담금을 부과하겠다고 했지만, 정체된 재건축사업장이 되살아났다.
정권이 바뀌면서 재건축이익환수법 잉크가 마르기 전에 시행이 보류가 됐기 때문이었다.
그 경과를 살펴보면, 먼저 2012년 12월 18일 법 개정으로 2014년 12월 31일까지 관리처분계획 인가를 신청한 재건축사업에 부담금 면제 규정을 뒀다. 또한 이는 후에 2017년 12월 31일까지 연장돼 재건축사업에 활력(?)을 줘 어렵지 않게 관리처분계획 인가 신청으로 이어졌다.
진정한 의미의 ‘규제의 역설’은 이때 출현했다.
이 영향 때문인지 관리처분계획에서의 분쟁이 감소되고, 2017년 12월 31일까지 앞 다퉈 관리처분계획 인가 신청이 진행됐다.
재건축부담금이 면제된 대표적 사례로 서울시 강남구 개포주공1단지 재건축사업, 강동구 둔촌주공아파트 재건축사업, 서초구 신반포3차·경남아파트 재건축사업, 반포주공1단지 124주구 재건축사업, 신반포4지구 재건축사업, 송파구 잠실진주아파트 재건축사업 등을 들 수 있다.
필자는 행운아였다.
법무사로 참여하면서 이 과정에서 생생한 역사의 움직임을 고스란히 지켜보았기 때문이다.
역사는 되풀이 된다고 했던가!
문재인정부에서 수십까지 대책이 난무했지만, 주택가격의 상승요인이 재건축사업이란 것은 변할 수 없는 독립변수였다.
이렇듯 현 정권에서 재건축부담금 징수를 확고히 하고 있지만, 지금도 강남의 재건축사업에는 세월이 지나기만 바라는 희망 고문이 잔존해 있다.
이 와중에 6.17부동산대책의 일환으로 재건축사업에 한 해, 실거주 2년에 해당하지 못하면, 분양신청을 할 수 없겠다고 했다.
즉, 도시정비법 제72조 제6항인 5년 이내 재개발사업에 까지 분양신청 제한을 받게 되고, 여기에 추가해 재건축사업의 경우 실거주 2년을 충족해야 분양신청이 가능하도록 하겠단다.
올 연말까지 도시정비법을 개정해 이때까지 조합설립인가를 신청하지 못한 재건축사업에 적용시키겠다는 것이다.
이 여파로 재건축부담금 대상인 강남3구의 재건축단지들이 올 연말까지 조합설립인가를 받으려고 꿈틀거리고 있다.
두 번째 ‘규제의 역설’이 부활됐다.
17년 째 추진위원회에 머물러 있던 신반포2차 재건축사업을 위주로 해, 압구정 특별계획구역① 재건축사업(미성 1·2차, 상가통합), 압구정 특별계획구역②‧③‧⑤ 재건축사업, 과천 주공8·9단지, 개포주공5단지, 개포주공6‧7단지 재건축사업 등이 그것이다.
지난 9월 11일 아래와 같은 민주당 조응천 의원의 도시정비법 개정안이 발의됐다.
| 개정(안) 제72조(분양공고 및 분양신청) 제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 투기과열지구의 정비사업에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다. 1. 생략 2. 과밀억제권역의 투기과열지구에서 시행하는 재건축사업의 경우에는 제1항에 따른 분양공고일 현재 소유하고 있는 주택에서 2년 이상 거주(주민등록법 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하고, 연속해 거주하지 아니한 경우에는 거주기간을 합산한다)하지 아니하거나 사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁한 주택에서 위탁자가 2년 이상 거주하지 아니한 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 분양신청을 할 수 있다. 가. 상속 또는 이혼으로 인한 양도ㆍ양수인 경우 양도인과 양수인이 해당 주택에 거주한 기간의 합이 2년 이상인 경우 나. 해당 주택에서 거주하다가 세대원의 근무 상 또는 생업상의 사정이나 질병치료 또는 취학을 위해 세대원이 모두 과밀억제권역이 아닌 지역에서 거주한 기간의 합이 2년 이상인 경우 다. 그밖에 불가피한 사정으로 거주할 수 없다고 대통령령으로 인정하는 경우
부 칙 제3조(분양신청 제한 적용례) 개정규정은 이 법 시행 이후 사업시행자의 지정을 신청하거나 조합설립인가를 신청하는 경우부터 적용한다. 제4조(분양신청 제한 경과조치) 이 법 시행 당시 「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 임대사업자로서 같은 조에 따라 등록한 주택이 분양공고 당시 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대의무기간이 종료되지 아니한 경우 또는 임대의무기간이 종료된 후 1개월 이내에 임대사업자가 해당 주택에 입주한 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
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◆ 예상 문제점
1. ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따른 임대사업자, 2년 거주 예외 인정됨
장기임대주택사업자는 조합원 분양공고 당시 임대 의무기간이 끝나지 않거나 임대의무기간 종료 후 1개월 내 입주했는데 거주기간을 채우지 못한 경우 등에 한해 2년 실거주 예외를 인정하기로 했다(부칙 제4조).
2. 신탁회사가 사업시행자인 경우, 2년 거주 예외에 해당하지 않음
사업시행자가 신탁업자인 경우, 위탁한 주택에서 위탁자가 2년 이상 거주하지 아니한 경우. 분양신청이 불가능하다.
신탁업자를 단독시행자로 지정하면 조합을 설립하지 않아도 되기 때문에 유리하다는 주장이 제기된 바 있지만, 이는 사실이 아니다. 개정(안) 부칙 제3조(분양신청 제한 등에 관한 적용례)에서 ‘이 법 시행 이후 사업시행자의 지정을 신청하거나 조합설립인가를 신청하는 경우부터 적용한다’고 규정하고 있기 때문이다.
3. 공유자의 경우 실거주 2년은 대표자 1인만 충족되면 예외 인정됨
토지 또는 건축물의 소유권과 지상권을 여러 명 공유 시, 대표자 1인 조합원이 의결권을 행사하게 된다.
따라서 공유자 중에서 실거주 2년이 충족된 사람을 대표자 1인 조합원으로 정할 것으로 보인다(서울시 재생협력과 유권해석 2018.2.19./2018.2.12.). 다만 대표자 변경은 서울시의 경우 투기과열지구 지정 이전에 공유한 경우에는 1회에 한해서 변경해 주고 있음에 유의해야 한다.
4. 기타
①조합설립인가 후 해산절차를 통한 신탁회사를 사업시행자로 지정한 경우 ②상가 조합원에 대해 아파트 공급이 가능한 경우, 실거주는 실제 영업한 기간으로 대체할 수는 없는지 ③투기과열지구 내 재건축조합설립인가 이후 세대원 외에도 세대주의 경우 생업상의 이유, 질병치료, 취학, 결혼, 해외 이주 등의 불가피한 상황에 대한 예외를 인정할 수 있는지 등의 문제가 남아 있다.